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桃園改套實戰參訪

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                                   逢甲貴族天下 七套 


         今天到從591看到一間不錯的投套 物件, 打電了給房仲, 約出來看屋,  這物件社區名稱為逢甲貴族天下, 是一個沒有警衛但有大樓管委會的社區, 所以不需要付太多管理費,因社區管理有將圾垃統分類回收,故每月有收每間150元的管理費 , 地下室也有機車停車場, 每月一百, 走到二樓,還有自製木箱給每層樓住戶 信箱放置, 最後再由 管委會請來的掃地阿姨幫忙拿至各樓信箱,
房仲上樓過程 也熱心順便介紹大樓內的一些設施




      從一樓走路到五樓過程,各層外觀上,發現這種蠻買來收租的房東,到了 五樓,  但在外頭大門旁 寫著六數字, 心想可能是底樓開始算法不同, 先走進五樓, 發現走道雖沒特別裝潢,但是走到燈飾有特別換過,非傳統電燈泡, 頂加蓋 六樓 外觀為木質裝潢,讓人有進入日租套房的FU, 頂樓還有洗衣機及飲水機, 聽房仲說設施費用是跟另一間五樓加蓋屋主共同Share的
不過房仲說因目前滿租,所以只能看走道,沒法看房間, 不過會再傳照片給我


後續房仲給了我一些 房屋基本資料,租金表 及建物 土地謄本資料, 並當場算報酬率給我看, 
此七套物件 若滿租約可收3.5萬, 年收42萬,  屋主開價675 , 探其底價630 , 因其主建物坪數不大約15~19坪, 一間套房約4~5坪, 故銀行貸款成數可能不高, 不過 若從年收租金來跟銀行談的話, 相對貸款金額可以拉高, 這七套報酬率假設630買到, 42/630 = 約0.06 pa, 但是不可能全貸, 還要拿現金約200~220左右出來, 所以可能還是要考慮一下,  要離開時還發生小插曲,
與房仲要離開時, 用感應扣 感應大門時,居然沒法開門,大門旁還是垃圾桶, 夏天分類圾垃統又容易產生異味, 讓在那僵持三到五分鐘的我,只能先在機車停車場下待著, 讓房仲辛苦幫忙將這門鎖問題解決後, 我們再一同出去

以下為後續房仲傳給我的資料

看完這間之後, 有幾個要素要了解
1.  房屋 物件 格局  採光 , 租金表, 附近租金行情, 日後是否易租 易售 => 攸關日後租出報酬率及差價
2.  物件 土地 謄本 內容 及 實價登入價格   => 了解 物件的價值及價格
3.  最後 六樓頂加蓋購買的風險及法律問題

 如果你有想了解此物件及相關資料, 可以加我 line , 以便我傳給您, 或是你有任何想法都可以在留言表上留言~

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這間後續沒有在追蹤...  後來有消息說明這間屋子來歷不太正常(這個 你知道的  = = )... 如有興趣需要多多調查~

          






 逢 甲  三房舊公寓改套 評估

                8/8 原本是父親節, 後因大家時間關係,最後敲定 8/12 再回桃園慶祝~~

無意間有位朋友在群組相約要去看房,  因此我也就參加一同去看房~~

               今天要看的物件是位於西安街與 烈美街附近, 為 五樓公寓, 今天物件是3F 三房物件,





                 從外觀看, 這是一間36 年的老公寓, 權狀29.66, 室內27.13 坪,進入經過3F , 看里內房間配飾, 中間客廳, 大約6~10坪, 採光還可以, 其中看房間格局, 三間均有採光, 不過都沒有獨立廁所, 算是雅房,  廁所內部有 獨立洗衣機 及衛浴, 從採光 房間大小格局判別, 這間房子除了年紀大以外, 算是不錯的物件,
               詢問一下前屋主賣房的動機, 仲介說 屋主本來要買給家人住,不過家人不想住,所以賣掉, 買其他間, 這次屋主開價598 , 偷偷問了房仲一下, 屋主開出買了多少, 目前底價想拿多少?
仲介說了屋主當初買了500 , 目前底價550 , 詢問我朋友想開多少, 他可以幫忙跟屋主橋看看?
並從各方面說起這間屋的價值,






仲介說 這間三房 原價值500~600左右, 如果可以照樓上四樓 三房改套房的做法, 其中價值會提升,  他說樓上 四樓 五間 滿租, 每月現金流約3萬, 一年現金流約36萬,  一間改套約30萬,五間150萬, 買550 , 貸款7成=> 需拿頭期款185萬, 總資金需要335萬 => 假若 兩年後賣出 800萬, 加上兩
現金流有72萬=> 那兩年內就賺了172萬, 扣掉仲介費等,約賺130, 兩年報酬率 130/335 約38..% 報酬率..
不過後來我朋友沒有決定要買..

主要是原因歸咎... 這改套需要資金高, 且回收時間需要長, 買公寓成本加上改套金額就335萬金額卡太多, 加上 改套工班沒有認識的,雖然仲介說有熟的,但評估風險過高,所以就放棄了..

我私下想一想, 其實仲介很多話都說很好聽, 兩年現金流,72萬.. 不過改套裝修時間沒有算進去,一般改套都3~6個月, 且又不是全貸物件.. 所以資金卡太多, 半年內若工班沒完成,或是有缺失,都是一個問題, 加上 出租金額6000,
也算高單位價格, 其空屋率可能要抓一到兩個月, 這個也沒算到,所以怎麼思考, 還是不能馬上決定,建議我朋友從長思考,
ˊ
最後我朋友跟仲介想拿 土地謄本來.. 但仲介遲遲沒傳過來....一直希望我朋友出價...

最後我們希望仲介給我們 土地跟建物的 謄本 好給銀行估價 ,確認該物件銀行價值
再來看看附近出租套房的價格約多少? 來評估改套風險性~~


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          這兩天在591 收租往搜尋 套房物件, 查看了一推, 都是9房9 衛, 不然就是10房10衛, 看來很少看到適合自己的物件,   沒想到仔細在搜尋一下, 發現在眾多套房中,現了4字頭的價格, 而且還是4房4衛, 網上顯示套房還裝潢非常漂亮,令我不由點了進去,




隨手看了房仲 電話 就打過去約看屋,  到了現場, 果然是間30年的公寓,  外部及樓梯間有...髒亂,看來需要好好整理一番..



不過走到了五樓, 開了大門之後, 就發現 裡面別有洞天, 裝潢得很漂亮, 看來屋主非常用心,
此公寓改套房,  價格 雖然說不是很便宜 , 但是看了禮拜格局 及設施, 都非常令人滿意, 重點是
... 目前還是滿租中,如果買下來的話,可以直接當包租公了,XD,  只差在要走五樓,可能要鍛鍊一下腿力...

房間的話,因為目前滿租中,所以只能帶看一間,而這間剛好是女生租的,所以我也不好意思拍裡面的格局,怕拍到不該拍的@@ 呵呵呵~

以下是跟房東要的套房圖片...




結果:  這間公寓改套房, 開價498 , 底價470 , 年報酬率有0.063, 不過 自備150 貸款含仲介費需要 340萬, 本利攤需要快兩萬.. 每個月現金流不到一萬, 之後也不知好不好脫手.. 本想出400萬, 但是屋主說不行,雖然在捷運旁...不過畢竟公寓改套房, 只能租給上班族了... 在觀望觀望.. 看看屋主會不會降價...







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     這個月,一位仲介朋友, 電話打來, 說 在中科  愛買 附近 , 釋出 稀有三房 車位, 要我去看
, 因此 騎了機車,  到了今天要看了房子  俊國福岡 , 基本資料及格局圖如下:
建物總坪 30.1 , 當時開價 668 ,私下問底價 620 , 手機查了一下, 看半年內附近行情價約 18~20 萬, 這樣單價算起來頗高,雖然格局採光 視野均不錯 , 公設比也只有16% , 但是 沒有車位, 所以最後沒有出斡旋
沒想到沒隔兩天, 居然被秒殺 , 成交價 600萬~ 看來 現在中科愛買 中古屋 只要是好物件, 行情逐漸往單坪20萬趨勢前進@@  如果是你, 你會買嗎?


看完心得:

優點:  
1. 白天看屋, 採光不錯
2. 因為在九樓 附近沒什麼遮蔽物 , 視野不錯
3. 近愛買, 買東西方便
4. 格局方正

缺點:
1 .因為是 中午屋, 需要資金 裝潢
2.  空屋 => 所以還要另增傢俱
3.  無車位





                             社區外觀 

中庭



室內格局

走道



次臥室


次臥室



主臥室


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