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【王派宏影片分享】(頂樓加蓋 不能說的秘密)

 

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【王派宏影片分享】無風險放款秘密

 

無風險放款秘密

如果手上有一筆閒錢, 想要投資. 不想放在高風險 金融股票或是資金盤

你可以投資房地產或是 二胎放款 

何謂二胎放款 :假設一千萬房子, 貸款五百萬, 屋主急需用錢 但是因信用瑕疵無法增

需要借錢, 此時你可以二胎放款 , 賺利息錢, 借的金額約 房屋價值兩成內=>100~200萬 

所以只要在錢莊或是謄本上面 設定二胎給我 ,如果不準時繳交利息=> 在將房屋沒收或是市場上賣,房屋也可以賣九成或是市價喔

所以這樣算起來 相對安全

最安全的是  土地二胎放款 =>因為土地貸款頂多三到五成 => 到時候還不了錢,土地賣掉還是有一筆錢可以還款

最安全=>可以加設 預告登記 =>之後要過戶或是設定三胎=> 均需要你的同意,才可以執行喔

預告登記 費用:2000~4000

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【王派宏】 (無敵買房出價技巧)

 

王派宏 __ 房地產小知識

         今天格子在youtube 網路上, 查看關於房地產相關知識,  發現很多關於房地產大師王派宏影片,今天先寫一部針對房地產投資有興趣的初學者入門 重要知識


王派宏

 



王派宏    出價小技巧

1. 一般屋主底價約是開價八五成到九成 , 如果你都不敢出價的話, 仲介都希望你出九成試看看
 

2. 但是我們出價, 一定不能出太高, 因為出太高很容易賠錢, 但是出太低, 不用說...

    屋主不會賣我們以外, 仲介也不願意替我們跟屋主喊價....

    所以遇到自己喜歡的房屋時, 需要參考幾個要點....

     1. 查看"實價登入" 了解周邊同等級房屋行情...

     2. 記得"先估貸款再出價"入外, 了解銀行對房屋認定價值...及貸款成數

     3. 出價最好從開價七成出價,  這樣買, 比較不會買貴喔 ~^^



希望以上買房出價小技巧,對你有幫助喔

 

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【王派宏影片分享】 (如何利用零成本做國際貿易)

 

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 王派宏影片分享   (30萬也能買房 銀行潛規則的祕密)

 

房地產知識分享

1. 15坪以下小套房=>銀行不好貸款 => 頂多貸款七成 

2.  15坪以上的小套房=> 銀行通常可以貸到市價八成到八五成

結論: 買房最好買15坪以上, 貸款成數比較高

思維: 若是置產買房,盡量不要都拿自己太多資金來投資, 向銀行貸款成數多,比較好

PS: 如果要真的要買小坪數的, 最好一次買兩間小套房, 兩間坪數加起來大於十五坪,部份銀行也可以貸到八成喔

 

 

 

如果你對,賺錢,房地產有興趣, 可以點入

王派宏:學校老師沒教的賺錢秘密

王派宏 學校沒教的賺錢秘密

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王派宏賺錢祕密全省分享會  

 賺錢秘密分享會最新場次

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 台中北區五常街中古屋改套案(6) 議價篇

 

   在看過現場, 了解房屋價值,也請銀行估價後, 我們就找仲介來問問屋主底價大約多少

 仲介說 目前屋主開價458 , 底價為380,

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          記上一篇, 第二謄本, 就像是房屋履歷表, 除了可以方便銀行估價, 也可以從謄本鐘看到許多小重點

例如說

可以從 建物登記 第二謄本 了解 

這房屋是何時委託仲介出售

房屋它的材質, 建於哪一年, 總面積多少是否與仲介上的資料相符... 總共有幾樓..是否有違建的情況..

也可以從物件所有權中,了解 屋主相關資料   是男是女?  及地址 以及 房屋產權,目前有無貸款, 這些都可以從第二謄本中了解

謄本裏頭也有一項很重要... 就是其中"擔保債權總金額" .. 從裏頭我們可以知道屋主當初貸款約多少錢反推大約買多少錢喔..

這樣我們就知道除了這麼房屋價值外, 也會知道屋主現在有沒有欠款, 是否急得賣出..

假設都當初借貸200萬, 也還款20年, 打聽屋主又買了其他間, 急需頭期款! 你覺得這間讓價空間機會高嗎?

在物件所有權中, 登記原因: 也是必看項目.. 這間屋主是買賣 名目, 假設是繼承.. 你覺得 買賣 與  繼承 哪一個比較好談價格呢? 這都是看謄本重點喔

其實在謄本中還有很多重點...如果大家有興趣..可以留言..我在特別介紹..或者大家也可以自行了解喔..

不管第一謄本 或是第二謄本都是  買方需要知道的重要資訊, 否則遇到 有問題的房子 或是有問題的屋主 都得不償失喔 

所以如果你要買房, 切記要看一下 相關第二謄本的資料

 

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    台中北區五常街中古屋改套案(4) 銀行估價篇

   既上一篇查完實價登入,  

   接著是請銀行估價....

   買房有一句口訣很重要˙˙˙˙先估貸款再出價˙˙˙我們現場看屋完, 覺得採光 格局都不錯, 所以跟仲介要了土地建物第二謄本, 以便了解物件權狀及相關資料

順便請銀行估價, 請銀行估價原因,除了了解房屋價值外,也可以知道貸款成數以便了解自己自備款需要準備多少喔

一般都是要有買賣契約書,銀行才會幫你估價, 因為 銀行估價必須要請估價師到現場,這會有費用產生, 所以除非確認你要貸款才會幫你估價做

不然一般來說, 銀行只是當你粗估房屋價值大約多少

如果你真的想要估價的話, 除了調土地建物謄本, 向銀行說明買屋需求,銀行可能會需索費幫你請估價師到場估價,不然也可以請外面估價公司估價也行

以下是我請銀行朋友幫忙估價的結果..

大家可以看到單單同一個物件,給各家銀行估價結果各不相同, 所以大家買房時,一定要保險起見, 多估幾家銀行喔~ 

以貸款成數最低來衡量自己買入後有無太大壓力~

富邦 估400 貸七成 280
高雄 估340 貸七成 245
國泰 估370 貸六五 240
遠銀 估300 貸八成 240 

華南  估330 貸八成 270

結論  銀行認定價值平均估價350˙˙˙單坪11.2

所以買到350以下就算便宜.. 如果可以買到250就可以全貸了..

 

以下是請銀行幫忙估價內容

 

高雄銀行 及 國泰銀行 估價

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台中北區五常街中古屋改套案(3) 房屋價值,實價登入篇

   既上一篇, 除了用房租估算報酬率10%推算後希望底價..280後..

我們也要了解一下這間房屋價值為多少, 到底可以買多低 賣多高呢...

這有幾個問題存在...第一個問題要先問自己..附近房屋行情是多少.. 如果我們買入280萬,以31坪來說, 一坪為9萬左右

我們查一下實價登入價格 及  銀行估價   兩方面來看看.. 這間房屋價值是多少... 是否離這個目標合理...

以下是好友給的資訊

查看一下實價登入,發現未改套前平均價格落在7.2~13萬 , 其中有間跟我們情況很類似都在中常路中段,且都在五樓, 這間在104年相對高點買的, 它們買單價9.5 

跟我們九萬很接近, 現在106年了,房地產景氣一直不好轉.. 想必屋主也知道這一點,應該會讓利給買方, 所以有機會讓價在9.5萬以下.. 自己開心在想著...XD

接著看其他間,該套後賣出..同樣類型..五樓改套..有兩間五房,另一個改套案是四房,三間平均單價 19.3~22.9 ,如果我們要賣出的合理價格落在598~709之間

如果我們買入280 加上裝潢成本240 仲介費等=> 總成本約560左右.. 這樣看起來利潤差價約30~140萬左右

這樣評估 如果我們超過310萬, 就極有可能沒賺到差價....

抱持這樣的想法 , 我們正想著如何把我們希望的價格請仲介幫我們跟屋主溝通呢~

 

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                台中北區五常街中古屋改套案(2) 現場勘查篇

    跟朋友相約一天到北區五常街中古屋看屋

   帶看仲介先簡單介紹物件.. 說是 改套物件, 

由外觀看果真..是一個有近40年老公寓的樣貌

走進公寓後, 沿著樓梯往上走, 發現公寓公設牆壁有許多壁癌,但是都沒有維修,這也因為有需多老公寓沒有社區管理委員會,導致沒人也沒錢可以維護了

終於走到五樓,開了門進去後, 

第一眼印象,採光非常好, 格局也非常正, 這是讓人開心的優點...

不過看了一下設施不管廁所還是廚房,陽台,都已破舊不堪,只能全部砍掉重練, 好在一開始設定,我們希望改套,所以沒差,只希望價格夠便宜就好

接著..

房仲帶我看六樓頂加房間

發現六樓頂加房間,為木板隔間,而且很破爛不堪,無法住人..真難想像這間房子已經多久沒住人了.. @@

此外

房仲也帶我們到隔壁間看.. 他說 隔壁間也是 買五加六跟我們一樣..現在裝潢也一陣子了..

不過格局比我們差,雖然是角間,不過不方正,不利格間改套... 所以我們比較多優點

看完現場後..

我們也盤算著

如果我們將五,六樓全部打掉重練 ( 6樓頂樓加蓋注意事項), 一層可以格四間, 兩樓就八間 , 一層31坪,一間有六坪多.. 可以做一房一廳

如果租給中友上班族或一中街店家, 一房一廳開價八千五不算貴... 八間總利潤也有6.8萬 ,年收也有81.6萬

假設不砍價買458 =>那報酬率也有17.8%ㄝ

不過真的是這樣嗎? 

這有兩個問題

第一個問題是 不是你說租多少就多少,需要視察一下附近租金行情,市場可接受價格是多少,調查過後才會清楚

第二個問題是 ,買入這間公寓後,還要算裝潢隔間成本=> 假設一間抓30萬 =>8間就240萬=> 如果買458, 再加上240 =>成本就快700了

所以改套一定要仔細,計算成本是最重要的

 

通常計算收租多少,需要看附近租屋行情..這樣比較能抓準確值..

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           台中北區五常街中古屋改套案(1)591售屋網資料篇

今天收到好友通知, 在北區有一個案子很破舊,很適合改成套房出租喔,  要我也去看看 參考參考 ... 朋友透過line 傳了 po 在591售屋網關於北區五常街的相關資料, 仔細看了一下 ,   

標題 為 :便宜改套公寓 , 開價458 萬, 讓我不自覺想照片顯示破舊公寓, 雖然權狀31坪, 但也有36年的屋齡, 這樣算便宜還是貴呢?? 要怎麼判斷了~ 

仔細看了一下資料, 此案件為中古屋, 36年屋齡, 位於台中北區 五常街 , 層樓為五樓, 居住地也是五樓,  權狀31坪, 為三房兩廳兩位格局

由591售屋網資料上..開始思考分析的這案件的優缺點.. 不過591上顯示只能參考... 最後還是要實地現場看房才算準確...

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