目前日期文章:201708 (3)

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                                   逢甲貴族天下 七套 


         今天到從591看到一間不錯的投套 物件, 打電了給房仲, 約出來看屋,  這物件社區名稱為逢甲貴族天下, 是一個沒有警衛但有大樓管委會的社區, 所以不需要付太多管理費,因社區管理有將圾垃統分類回收,故每月有收每間150元的管理費 , 地下室也有機車停車場, 每月一百, 走到二樓,還有自製木箱給每層樓住戶 信箱放置, 最後再由 管委會請來的掃地阿姨幫忙拿至各樓信箱,
房仲上樓過程 也熱心順便介紹大樓內的一些設施




      從一樓走路到五樓過程,各層外觀上,發現這種蠻買來收租的房東,到了 五樓,  但在外頭大門旁 寫著六數字, 心想可能是底樓開始算法不同, 先走進五樓, 發現走道雖沒特別裝潢,但是走到燈飾有特別換過,非傳統電燈泡, 頂加蓋 六樓 外觀為木質裝潢,讓人有進入日租套房的FU, 頂樓還有洗衣機及飲水機, 聽房仲說設施費用是跟另一間五樓加蓋屋主共同Share的
不過房仲說因目前滿租,所以只能看走道,沒法看房間, 不過會再傳照片給我


後續房仲給了我一些 房屋基本資料,租金表 及建物 土地謄本資料, 並當場算報酬率給我看, 
此七套物件 若滿租約可收3.5萬, 年收42萬,  屋主開價675 , 探其底價630 , 因其主建物坪數不大約15~19坪, 一間套房約4~5坪, 故銀行貸款成數可能不高, 不過 若從年收租金來跟銀行談的話, 相對貸款金額可以拉高, 這七套報酬率假設630買到, 42/630 = 約0.06 pa, 但是不可能全貸, 還要拿現金約200~220左右出來, 所以可能還是要考慮一下,  要離開時還發生小插曲,
與房仲要離開時, 用感應扣 感應大門時,居然沒法開門,大門旁還是垃圾桶, 夏天分類圾垃統又容易產生異味, 讓在那僵持三到五分鐘的我,只能先在機車停車場下待著, 讓房仲辛苦幫忙將這門鎖問題解決後, 我們再一同出去

以下為後續房仲傳給我的資料

看完這間之後, 有幾個要素要了解
1.  房屋 物件 格局  採光 , 租金表, 附近租金行情, 日後是否易租 易售 => 攸關日後租出報酬率及差價
2.  物件 土地 謄本 內容 及 實價登入價格   => 了解 物件的價值及價格
3.  最後 六樓頂加蓋購買的風險及法律問題

 如果你有想了解此物件及相關資料, 可以加我 line , 以便我傳給您, 或是你有任何想法都可以在留言表上留言~

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這間後續沒有在追蹤...  後來有消息說明這間屋子來歷不太正常(這個 你知道的  = = )... 如有興趣需要多多調查~

          






 逢 甲  三房舊公寓改套 評估

                8/8 原本是父親節, 後因大家時間關係,最後敲定 8/12 再回桃園慶祝~~

無意間有位朋友在群組相約要去看房,  因此我也就參加一同去看房~~

               今天要看的物件是位於西安街與 烈美街附近, 為 五樓公寓, 今天物件是3F 三房物件,





                 從外觀看, 這是一間36 年的老公寓, 權狀29.66, 室內27.13 坪,進入經過3F , 看里內房間配飾, 中間客廳, 大約6~10坪, 採光還可以, 其中看房間格局, 三間均有採光, 不過都沒有獨立廁所, 算是雅房,  廁所內部有 獨立洗衣機 及衛浴, 從採光 房間大小格局判別, 這間房子除了年紀大以外, 算是不錯的物件,
               詢問一下前屋主賣房的動機, 仲介說 屋主本來要買給家人住,不過家人不想住,所以賣掉, 買其他間, 這次屋主開價598 , 偷偷問了房仲一下, 屋主開出買了多少, 目前底價想拿多少?
仲介說了屋主當初買了500 , 目前底價550 , 詢問我朋友想開多少, 他可以幫忙跟屋主橋看看?
並從各方面說起這間屋的價值,






仲介說 這間三房 原價值500~600左右, 如果可以照樓上四樓 三房改套房的做法, 其中價值會提升,  他說樓上 四樓 五間 滿租, 每月現金流約3萬, 一年現金流約36萬,  一間改套約30萬,五間150萬, 買550 , 貸款7成=> 需拿頭期款185萬, 總資金需要335萬 => 假若 兩年後賣出 800萬, 加上兩
現金流有72萬=> 那兩年內就賺了172萬, 扣掉仲介費等,約賺130, 兩年報酬率 130/335 約38..% 報酬率..
不過後來我朋友沒有決定要買..

主要是原因歸咎... 這改套需要資金高, 且回收時間需要長, 買公寓成本加上改套金額就335萬金額卡太多, 加上 改套工班沒有認識的,雖然仲介說有熟的,但評估風險過高,所以就放棄了..

我私下想一想, 其實仲介很多話都說很好聽, 兩年現金流,72萬.. 不過改套裝修時間沒有算進去,一般改套都3~6個月, 且又不是全貸物件.. 所以資金卡太多, 半年內若工班沒完成,或是有缺失,都是一個問題, 加上 出租金額6000,
也算高單位價格, 其空屋率可能要抓一到兩個月, 這個也沒算到,所以怎麼思考, 還是不能馬上決定,建議我朋友從長思考,
ˊ
最後我朋友跟仲介想拿 土地謄本來.. 但仲介遲遲沒傳過來....一直希望我朋友出價...

最後我們希望仲介給我們 土地跟建物的 謄本 好給銀行估價 ,確認該物件銀行價值
再來看看附近出租套房的價格約多少? 來評估改套風險性~~


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窮人和有錢人差在哪?排除財富不說,思維上可是有很大的差異!

窮人與富人思維模式的區別
「窮人最缺少的是野心,成為富人的野心。」一個人能否成為富人,這裏有很多因素,包括家庭出身、智力、思維、際遇等等。實際上,以下這10種思維方式不同,在很大程度決定了一個人財富和成就。















1.自我認知
窮人:很少想到如何去賺錢和如何才能賺到錢,認為自己一輩子就該這樣,不相信會有什麼改變。
富人:骨子裡就深信自己生下來不是要做窮人,而是要做富人,他有強烈的賺錢意識,這已是他血液里的東西,他會想盡一切辦法使自己致富。
2.休閒
窮人:在家看電視,為肥皂劇的劇情感動得痛哭流涕,還要仿照電視里的時尚打扮自己。
富人:在外跑市場,即使打球也不忘帶着合約。
3.交際圈子
窮 人:喜歡走窮親戚,窮人的圈子大多是窮人,也排斥與富人交往,久而久之,心態成了窮人的心態,思維成了窮人的思維,做出來的事也就是窮人的模式。大家每天 談論著打折商品,交流着節約技巧,雖然有利於訓練生存能力,但你的眼界也就漸漸侷限於這樣的瑣事,而將雄心壯志消磨掉了。
富人:最喜歡交那種對自己有幫助,能提升自己各種能力的朋友。不純粹放任自己僅以個人喜好交朋友。

4.學習
窮人:學手藝,富人:學管理。
5.時間
窮人:一個享受充裕時間的人不可能掙大錢,要想悠閒輕鬆就會失去更多掙錢的機會。窮人的時間不值錢的,有時甚至多余,不知道怎麼打發,怎麼混起來才不煩。如果你可以因為買一斤白菜多花了一塊錢而氣惱不已,卻不為虛度一天而心痛,這就是典型的窮人思維。
富人:一個人無論以何種方式掙錢,也無論錢掙得是多是少,都必須經過時間的積澱。富人的玩樂也是一種工作方式,是有目的的。富人的悠閒,閒在身體,修身養性,以利再戰,腦袋一刻也沒有閒著;窮人的優閒,閒在思想,他手腳都在忙,忙着去麻將桌上多摸幾把。
6.歸屬感
窮 人:是顆螺絲釘。窮人因為自身的卑微,缺少安全感,就迫切地希望自己從屬並依賴於一個團體。於是他們以這個團體的標準為自己的標準,讓自己的一切合乎規 範,為團體的利益而工作,奔波,甚至遷徙。對於窮人來說,在一個著名的企業里穩定地工作幾十年,由實習生一直干到高階主管,那簡直是美妙得不能再美妙的理 想了。
富人:那些團體的領導者通常都是富人,他們總是一方面向窮人灌輸:團結就是力量,如果你不從屬於自己這個團體,你就什麼都不是,一文不名。但另一方面,他們卻從來沒有停止過招兵買馬,培養新人,以便隨時可以把你替換。
7.投資及對待財富
窮 人:經典觀點是「少花等於多賺」。比如開一家麵館,收益率是100%,投入2萬,一年就凈賺2萬,對窮人來說很不錯了。窮人即使有錢,也捨不得拿出來,即 使終於下定決心投資,也不願冒風險,最終還是走不出那一步。窮人最津津樂道的就是雞生蛋,蛋生雞,一本萬利……,但是建築在一隻母雞身上的希望,畢竟是那 樣脆弱。
富 人:富人的出發點是萬本萬利。同樣的開麵館,富人們會想,一家麵館投資的資本只有2萬,如果有1億資金,豈不是要開5000家麵館?要一個一個管理好,大 老闆得操多少心?還不如投資飯店,一個飯店就足以消化全部的資本,哪怕收益率只有20%,一年下來也有2000萬利潤。

8.熱情,能不能幹成大事,首先要看有沒有熱情
窮 人:沒有熱情。他總是按部就班,很難出大錯,也絕不會做最好。沒有熱情就無法興奮,就不可能全心全意投入工作,大部分的窮人不能說沒有熱情,但他的熱情總 是消耗在太具體的事情上;主管表揚了,他會激動;商店打折了,他會激動;電視里破鏡重圓了,他的眼淚一串一串往下流,窮人有的只是一種情緒。
富人: ,有了激情,才有了靈感的火花,才有了鮮明的個性,才有了人際關係中的強烈感染力,也才有了解決問題的魅力和方法。
9.自信
窮人:窮人的自信要通過武裝到牙齒,要通過一身高級名牌的穿戴和豪華的配飾,才能給他們帶來更多的自信,窮人的自信往往不是發自內心和自然天成的。
富人:李嘉誠在談到他的經營秘訣時說:「其實也沒什麼特別的,光景好時,絕不過分樂觀;光景不好時,也不過度悲觀。」其實就是一種富人特有的自信。自信才能不被外力所左右,自信才可能有正確的決定。
10.消費花錢
窮人:買名牌是為了體驗滿足感,最喜歡試驗剛出來的流行時尚產品,相信貴的必然是好的。
富人:買名牌是為了節省挑選細節的時間,與消費品的售價相比,他們更在乎產品的質量,比如會買500元的純棉T恤,也不會買昂貴的萊卡製品。


看完這間之後, 有幾個要素要了解
1.  房屋 物件 格局  採光 , 租金表, 附近租金行情, 日後是否易租 易售 => 攸關日後租出報酬率及差價
2.  物件 土地 謄本 內容 及 實價登入價格   => 了解 物件的價值及價格
3.  最後 六樓頂加蓋購買的風險及法律問題

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